[자료사진=연합뉴스]

서울 아파트 시장이 토지거래허가구역 해제와 재지정이라는 연이은 정책 변화에 따라 극심한 거래량 변동을 겪고 있다.

지난달에는 해제 효과로 거래량이 4년 8개월 만에 최고치를 기록했지만, 이달 들어서는 다시 허가구역이 확대 지정되면서 시장이 급격히 얼어붙는 양상이다.

23일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 3월 서울 아파트 거래량은 총 9,259건으로 집계됐다. 이는 지난해 7월의 거래량인 9,223건을 넘어선 것은 물론, 2020년 7월(11,139건) 이후 4년 8개월 만에 가장 많은 수치다.

아직 실거래가 신고 마감 기한인 한 주가 남아 있는 점을 고려하면, 3월 전체 거래량은 1만 건에 육박할 것으로 전망된다.

이러한 급증세는 지난 2월, 잠실·삼성·대치·청담 등 강남 핵심 지역의 토지거래허가구역이 해제되면서 불붙기 시작했다.

해당 지역은 강남권에서도 선호도가 높은 고가 아파트 밀집 지역으로, 그간 허가구역 지정에 따라 거래가 제한돼 왔다.

해제 직후 대기 수요가 한꺼번에 몰리며 거래가 폭발적으로 증가한 것이다.

하지만 거래량 급증과 함께 집값 불안정 조짐이 포착되자 정부와 서울시는 다시 고삐를 죄었다.

3월 24일, 서울시는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 확대 지정했다.

이 조치 이후 아파트 거래량은 급격히 감소하며 다시 한파 국면에 접어들었다.

4월 들어 23일까지 서울 전체 아파트 거래량은 1,619건에 불과하다.

이러한 추세가 이어질 경우 이달 거래량은 다시 3천 건 안팎으로 줄어들 것으로 예상된다.

지역별 실거래 신고 현황을 보면 정책 효과가 극명하게 드러난다.

토지거래허가구역이 확대 지정된 지난달 24일 이후 한 달 동안 강남구에서는 단 29건의 거래만 신고됐고, 송파구는 25건, 용산구는 고작 4건에 그쳤다.

특히 서초구의 경우, 허가구역 확대 직전 한 달간 아파트 거래량이 379건에 달했지만, 확대 이후로는 신고된 거래가 단 한 건도 없다.

이 같은 결과는 토지거래허가제의 강력한 영향력을 다시금 입증하는 사례로 해석된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 한다.

일반 실수요자라 하더라도 주택 거래의 자유가 제약되다 보니 거래 심리가 위축되고, 이는 곧 거래량 감소로 이어진다.

시장 전문가들은 이번 거래량 급증과 급감의 반복이, 정책의 방향성과 신호에 따라 수요가 얼마나 민감하게 반응하는지를 보여주는 단적인 사례라고 진단하고 있다.

한 부동산 전문가는 “정책이 유동적인 상황에서 실수요자와 투자자 모두 혼란을 겪고 있다”며, “단기적 수급 조절보다는 중장기적 주거 안정책 마련이 필요하다”고 강조했다.

한편, 정부와 서울시는 주택시장 과열을 막기 위한 제도적 장치로 토지거래허가제를 지속 활용하겠다는 방침을 유지하고 있다.

하지만 시장에서는 제도의 실효성에 대한 찬반 논의와 함께, 향후 시장 안정화를 위한 보다 정교하고 예측 가능한 정책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

[힐링경제=박정은 기자]