정부, 주택시장 안정화 대책 발표 [자료사진=연합뉴스]
금융당국이 10월 15일 발표한 대출수요 관리 방안은 고가주택 매수와 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제해 부동산 시장 과열을 차단하는 데 초점을 맞췄다. 핵심은 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도를 주택가격에 따라 차등화하는 것이다.
기존 ‘6억원 한도’에 이어 시가 15억~25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도를 추가 설정했다. LTV 0% 적용도 논의됐지만 위헌 논란을 고려해 절충안이 마련됐다. 중저가 주택 실수요자 보호를 위해 일괄 인하 방안은 제외됐다.
신진창 금융위원회 금융정책국장은 “고가주택이 먼저 오르고 중저가 주택이 따라 오르는 흐름”이라며 “초고가 주택 대출은 더 촘촘하게 관리할 것”이라고 밝혔다. 이에 따라 마포·성동 등에서 강남으로 갈아타려는 수요도 억제될 전망이다.
전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 갭투자 수요를 차단한다. 그동안 서민 주거 안정 명목으로 규제 대상에서 제외됐던 전세대출이 처음으로 DSR에 포함되며, 당국의 강한 의지가 반영됐다.
이외에도 스트레스 금리 하한을 수도권 주담대에 한해 3%로 상향하고, 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한을 15%에서 20%로 조정하며 시행 시기를 3개월 앞당겼다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 LTV도 70%에서 40%로 축소된다.
전문가들은 단기적으로 거래 감소와 가격 안정 효과를 기대하면서도, 실수요자와 청년·신혼부부의 내 집 마련이 어려워질 수 있다고 지적한다. 특히 강남 3구 등 고가주택은 현금 부자들의 거래로 신고가를 기록하며 규제 효과가 제한적일 수 있다.
국세청은 30억 원 이상 초고가 주택 거래와 고가 아파트 증여를 집중 조사할 계획이다. 하지만 자산가들의 매수세는 일정 부분 지속될 것으로 보인다.
서진형 광운대 교수는 “대출 규제가 실수요자의 진입을 막고 자산 양극화를 심화시킬 수 있다”고 우려했다. 고가주택 대출 축소로 15억 원 이하 주택에 수요가 몰리며 가격 왜곡 가능성도 제기된다.
단기간에 세 차례 연속된 대출 규제로 ‘지금 아니면 못 산다’는 불안 심리가 커지면서 ‘패닉 바잉’ 우려도 있다. 신 국장은 “대출이 집값 상승을 촉진한다면 언제든 규제를 강화하겠다”고 밝혔다.
전문가들은 수요 억제만으로는 한계가 있다며, 신도시·도심 공급 확대 등 강력한 공급 신호가 병행돼야 한다고 강조했다. 박합수 교수는 “수도권 135만 호 공급 계획 외에도 민간 도시개발 등으로 물량 확대가 필요하다”고 말했다.
[힐링경제=윤현철 기자]